Davided.

Kalkulator kredytu hipotecznego

Policz pełną ratę hipoteczną (PITI): kapitał i odsetki, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, PMI/UNWW — dla rynku USA, Polski i pozostałych.

✓ Ostatnia weryfikacja: Źródła: CFPB — What is PITI?

Zgłoś poprawkę

Widzisz błędny wynik, etykietę albo literówkę? Napisz — czytamy każde zgłoszenie.

Reguły dot. wkładu własnego, PMI/UNWW i podatku różnią się między krajami.

dolar amerykański

Cena zakupu albo wycena nieruchomości.

Procent ceny nieruchomości pokryty ze środków własnych.

Roczna stopa oprocentowania kredytu.

Opcje zaawansowane

Podatek, ubezpieczenie, HOA

Roczna stawka podatku jako procent wartości nieruchomości — typowo ok. 0,3–2,2% w zależności od stanu (USA).

dolar amerykański

Roczna składka ubezpieczenia domu/mieszkania (opcjonalnie).

dolar amerykański

Opłata na rzecz wspólnoty/zarządcy (condo) — dotyczy głównie USA.

PMI (ubezpieczenie niskiego wkładu, USA)

Roczny koszt prywatnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego jako procent kwoty kredytu — typowo 0,3–1,5%, zależnie od LTV i scoringu.

Nadpłata

dolar amerykański

Dodatkowa kwota spłacana co miesiąc (opcjonalnie)

dolar amerykański

Jednorazowa wpłata na początku (opcjonalnie)

Skróć okres: rata zostaje bez zmian, kredyt spłacasz szybciej. Zmniejsz ratę: okres bez zmian, mniejsza rata od razu. Trzecia opcja to efekt kuli śniegowej: bank wymaga coraz mniejszej raty, a Ty nadal płacisz tyle co wcześniej — spłacasz tak szybko, jak przy skracaniu okresu.

Zdolność kredytowa

Policz, jaki procent Twojego miesięcznego dochodu pochłania rata PITI.

Twój wynik

Uzupełnij pola powyżej, aby zobaczyć wynik.

Powiązane kalkulatory

Co liczy kalkulator kredytu hipotecznego

Kalkulator kredytu hipotecznego liczy pełną ratę mieszkaniową — nie tylko kapitał i odsetki, ale też podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, ewentualne PMI (USA) lub UNWW (Polska) i opłatę wspólnoty. W finansach nazywa się to ratą PITI (Principal, Interest, Taxes, Insurance) i to właśnie ta liczba pokazuje, ile realnie płacisz co miesiąc za dom czy mieszkanie na kredyt — nie tylko samą ratę bankową.

Wpisujesz cenę nieruchomości, wkład własny (procentowo albo kwotowo), oprocentowanie roczne i okres spłaty, wybierasz rynek (USA, Polska albo inny/globalny) — a kalkulator liczy ratę, wskaźnik LTV, sumę odsetek i całkowity koszt kredytu. W opcjach zaawansowanych dokładasz podatek, ubezpieczenie, PMI/UNWW, opłatę wspólnoty, nadpłaty i prostą kontrolę zdolności (rata do dochodu).

To narzędzie dla każdego, kto kupuje nieruchomość na kredyt: pozwala sprawdzić, jak wkład własny wpływa na PMI/UNWW, ile kosztuje niższy wkład i czy bardziej opłaca się rata równa czy malejąca.

Jak korzystać z kalkulatora kredytu hipotecznego

  1. Wybierz rynek. USA, Polska albo „inny/globalny” — od tego zależy, które pola (podatek, PMI, UNWW, HOA) się pojawią i jak liczone są koszty dodatkowe.
  2. Wpisz cenę lub wartość nieruchomości.
  3. Podaj wkład własny — jako procent ceny albo jako konkretną kwotę (przełącznik obok pola). Reszta to kwota kredytu.
  4. Wpisz oprocentowanie roczne i okres kredytowania (w latach albo miesiącach).
  5. Dla Polski i rynku „inny” możesz wybrać rodzaj rat — równe albo malejące (dla USA kalkulator zawsze liczy raty równe, zgodnie z tamtejszą praktyką kredytową).

W opcjach zaawansowanych dochodzą: podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, opłata wspólnoty (HOA, USA), stawka PMI albo UNWW, nadpłaty (miesięczna lub jednorazowa, z wyborem efektu) oraz opcjonalna kontrola zdolności — procent dochodu pochłaniany przez ratę.

Czym jest rata PITI: kapitał, podatek, ubezpieczenie i PMI

P&I (kapitał i odsetki) to klasyczna rata kredytowa liczona ze wzoru annuitetowego — tego samego, co w naszym kalkulatorze kredytu i nadpłaty: rata = kwota kredytu × stopa miesięczna ÷ (1 − (1 + stopa miesięczna)⁻ⁿ), gdzie stopa miesięczna to oprocentowanie roczne ÷ 12, a n to liczba rat.

Do tego dochodzą pozostałe litery PITI:

  • T — podatek od nieruchomości. Dla rynku USA wpisujesz roczną stawkę jako procent wartości nieruchomości; kalkulator dzieli ją na 12 i dolicza do raty (bank zwykle pobiera go razem z ratą). Dla Polski podajesz roczną kwotę podatku — to pole ma charakter informacyjny, bo polski bank nie pobiera podatku od nieruchomości w racie kredytu: płacisz go bezpośrednio do gminy.
  • I — ubezpieczenie nieruchomości, roczna składka podzielona na 12.
  • PMI/UNWW — ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, doliczane, gdy wkład jest niższy niż 20% (patrz niżej).

Opłata wspólnoty (HOA), typowa dla condo w USA, nie wchodzi w skład PITI — bank jej nie pobiera w racie kredytowej — ale wlicza się do Twojego całkowitego kosztu mieszkaniowego, który kalkulator pokazuje osobno.

Przykład: kredyt na nieruchomość 300 000 z 20% wkładu (USA)

Cena nieruchomości 300 000, wkład własny 20% (60 000), oprocentowanie 6,5%, okres 30 lat (360 rat), podatek od nieruchomości 1,1% rocznie, ubezpieczenie 1200 rocznie.

  1. Kwota kredytu: 300 000 − 60 000 = 240 000. LTV = 240 000 ÷ 300 000 = 80% — dokładnie na progu, więc bez PMI.
  2. Rata kapitałowo-odsetkowa (P&I): 1516,96.
  3. Podatek miesięcznie: 300 000 × 1,1% ÷ 12 = 275. Ubezpieczenie miesięcznie: 1200 ÷ 12 = 100.
  4. Rata PITI: 1516,96 + 275 + 100 = 1891,96.
  5. Suma odsetek przez cały okres: 306 106,77. Całkowity koszt kredytu: 240 000 + 306 106,77 = 546 106,77.

Wkład własny, LTV i ubezpieczenie niskiego wkładu (PMI/UNWW)

LTV (loan-to-value, kredyt do wartości) to kwota kredytu podzielona przez wartość nieruchomości. Im wyższy wkład własny, tym niższe LTV — a od LTV zależy, czy zapłacisz za dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu.

  • USA — PMI. Przy wkładzie poniżej 20% (LTV powyżej 80%) bank wymaga PMI (private mortgage insurance), doliczanego do raty co miesiąc. Przykład: kredyt 360 000 przy cenie 400 000 (wkład 10%, LTV 90%), PMI 0,6% rocznie od kwoty kredytu — to 180 miesięcznie, a rata PITI wynosi 2821,71 zamiast 2158,38 samego P&I. PMI znika automatycznie, gdy saldo spadnie do 78% pierwotnej wartości nieruchomości (w tym przykładzie ok. 103. rata, blisko 9 lat), a o wcześniejsze zdjęcie (próg 80%) możesz wnioskować już od ok. 89. raty (blisko 8 lat) — ostateczna decyzja zależy od banku.
  • Polska — UNWW. Przy wkładzie poniżej 20% bank może wymagać jednorazowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (UNWW), liczonego od brakującej kwoty do progu 20%. Przykład: cena 500 000, wkład 10% (50 000), LTV 90% — brakuje 50 000 do progu 20%; przy stawce UNWW 4% to jednorazowo 2000 (orientacyjny rynkowy przedział to 1750–2250, zależnie od banku).
  • Brak wkładu własnego (LTV 100%) oznacza maksymalny koszt PMI przy kredycie konwencjonalnym albo konieczność kwalifikacji do programu bez wkładu (np. VA/USDA w USA, gwarancja BGK w Polsce).

Przy wkładzie od 20% wzwyż (LTV ≤ 80%) żadne z powyższych ubezpieczeń nie jest naliczane — tak jak w przykładzie z poprzedniej sekcji.

Rata równa czy malejąca

Dla Polski i rynku „inny” wybierasz rodzaj rat — dla USA kalkulator zawsze liczy raty równe (annuitetowe), zgodnie z tamtejszą praktyką.

Raty równe są stałe przez cały okres — łatwiej je zaplanować w budżecie domowym. Raty malejące mają stałą część kapitałową, a odsetki liczone od malejącego salda — pierwsza rata jest najwyższa i z czasem spada, ale łączna suma odsetek jest niższa.

Ważne: przy racie malejącej hero kalkulatora (rata PITI na górze wyniku) pokazuje pierwszą, najwyższą ratę — realna rata z czasem maleje; pełny trend widać w tabeli harmonogramu rok po roku.

Ten sam kredyt — cena 500 000, wkład 20% (400 000 kredytu), oprocentowanie 7,5%, okres 25 lat (300 rat) — policzony obydwoma sposobami:

  • Raty równe: stała rata 2955,96, suma odsetek 486 789,41, koszt całkowity 886 789,41.
  • Raty malejące: pierwsza rata 3833,33 (potem maleje co miesiąc), suma odsetek 376 250, koszt całkowity 776 250.

Różnica w sumie odsetek to ponad 110 000 na korzyść raty malejącej — kosztem wyższej pierwszej raty.

Nadpłata: jak przyspiesza spłatę i skraca PMI

Nadpłata (miesięczna albo jednorazowa) idzie w całości na kapitał. Efekt wybierasz sam: skróć okres (rata bez zmian, największa oszczędność odsetek), zmniejsz ratę (okres bez zmian, niższe miesięczne obciążenie) albo zmniejsz ratę, ale płać po staremu (matematycznie identyczny efekt co skrócenie okresu, z dodatkową elastycznością — możesz w trudnym miesiącu zapłacić mniej, nie łamiąc umowy).

Nadpłata ma dodatkowy skutek przy kredycie z PMI: szybciej obniża saldo, więc PMI znika wcześniej. Przykład: kredyt 360 000 (LTV 90%, PMI 0,6%) z nadpłatą 500 miesięcznie i efektem „skróć okres”:

  • Suma odsetek spada z 417 017,48 do 242 522,45 — oszczędność 174 495,03.
  • Kredyt spłacasz 133 miesiące (ponad 11 lat) wcześniej.
  • PMI znika już po ok. 4 latach zamiast ok. 8,58 roku bez nadpłaty.

Kredyt hipoteczny a kredyt gotówkowy — różnica

Kredyt hipoteczny jest zabezpieczony na nieruchomości — dlatego banki oferują niższe oprocentowanie i dłuższy okres (nawet 30–40 lat), ale wymagają wkładu własnego, liczą LTV i mogą doliczyć PMI/UNWW. Rata to nie tylko kapitał i odsetki, ale cała PITI.

Kredyt gotówkowy (konsumencki) nie jest zabezpieczony na niczym — stąd wyższe oprocentowanie i krótszy okres, ale prostsza rata: sam kapitał i odsetki, bez podatku, ubezpieczenia czy PMI. Do przeliczenia takiego kredytu — albo nadpłaty istniejącego kredytu gotówkowego — służy nasz kalkulator kredytu i nadpłaty.

Ten kalkulator liczy ratę wyłącznie na podstawie wpisanych przez Ciebie danych — to narzędzie edukacyjne i szacunkowe, nie oferta kredytowa. Faktyczne warunki PMI, UNWW, prowizji i ubezpieczeń zależą od konkretnego banku, a stawki podatku od nieruchomości i ubezpieczenia zmieniają się rok do roku i różnią się lokalnie — traktuj wynik jako punkt wyjścia do rozmowy z bankiem, nie ostateczną ofertę.

Najczęstsze pytania

Ile wynosi rata kredytu hipotecznego?

Zależy od ceny nieruchomości, wkładu własnego, oprocentowania i okresu — a w pełnej racie PITI też od podatku, ubezpieczenia i ewentualnego PMI/UNWW. Przykład: cena 300 000, wkład 20%, oprocentowanie 6,5%, 30 lat, podatek 1,1% i ubezpieczenie 1200 rocznie dają ratę PITI 1891,96 miesięcznie. Wpisz swoje liczby, żeby zobaczyć dokładny wynik.

Ile wkładu własnego potrzebuję na kredyt hipoteczny?

Standardowy próg to 20% wartości nieruchomości (LTV 80%) — poniżej tego progu bank dolicza PMI (USA) albo UNWW (Polska). Przy zerowym wkładzie (LTV 100%) koszt ubezpieczenia jest maksymalny albo konieczna jest kwalifikacja do programu bez wkładu własnego, np. VA/USDA w USA czy gwarancja BGK w Polsce. Im wyższy wkład powyżej 20%, tym niższe LTV i brak dodatkowego ubezpieczenia.

Czym różni się kredyt hipoteczny od kredytu gotówkowego?

Kredyt hipoteczny jest zabezpieczony na nieruchomości, ma niższe oprocentowanie i dłuższy okres, ale wymaga wkładu własnego i liczy się z LTV oraz ewentualnym PMI/UNWW — rata to pełne PITI. Kredyt gotówkowy nie jest zabezpieczony, ma wyższe oprocentowanie i krótszy okres, za to prostszą ratę — sam kapitał i odsetki. Do przeliczenia kredytu gotówkowego służy osobny kalkulator kredytu i nadpłaty.

Jak obliczana jest zdolność kredytowa na kredyt hipoteczny?

Ten kalkulator nie liczy pełnej zdolności kredytowej banku — ta zależy od wielu czynników: dochodu, innych zobowiązań, historii kredytowej i polityki konkretnego banku. Opcja „sprawdź zdolność” liczy jedynie prosty wskaźnik rata/dochód: przy racie PITI 1891,96 i dochodzie 6000 miesięcznie wychodzi 31,53%. To orientacyjny sygnał, nie decyzja kredytowa.

Co to jest RRSO i dlaczego różni się od oprocentowania nominalnego?

RRSO (rzeczywista roczna stopa oprocentowania) uwzględnia oprócz oprocentowania nominalnego także prowizje i inne koszty kredytu, dlatego zwykle jest od niego wyższa. Ten kalkulator liczy ratę wyłącznie na podstawie wpisanego oprocentowania nominalnego — prowizje, wycena czy inne opłaty bankowe nie wchodzą do wyniku. Żeby porównać oferty rzetelnie, sprawdź RRSO podane przez bank.

Rata równa czy malejąca — co się bardziej opłaca przy kredycie hipotecznym?

Raty malejące dają niższą sumę odsetek (w przykładzie 500 000 przy wkładzie 20% i oprocentowaniu 7,5% na 25 lat: 376 250 zamiast 486 789,41 przy ratach równych), ale pierwsza rata jest wyraźnie wyższa (3833,33 wobec stałych 2955,96) i z czasem maleje. Raty równe są niższe i przewidywalne przez cały okres. Wybór zależy od tego, czy stać Cię na wyższą ratę na starcie.

Ile lat maksymalnie można spłacać kredyt hipoteczny?

Kalkulator przyjmuje okres od 12 do 480 miesięcy, czyli od roku do 40 lat. Im dłuższy okres, tym niższa miesięczna rata, ale wyższa łączna suma odsetek — sprawdź to, porównując dwa okresy dla tej samej kwoty kredytu w polu „okres kredytowania”.

Co się dzieje z ratą, gdy zmienia się oprocentowanie?

Kalkulator liczy ratę dla stałego oprocentowania wpisanego przez Ciebie, niezmiennego przez cały okres. Jeśli Twój kredyt ma zmienne oprocentowanie (np. oparte o WIBOR w Polsce), po każdej zmianie stopy bank przelicza ratę od aktualnego salda — wpisz nową stopę do kalkulatora, żeby zobaczyć nową wysokość raty.

Czy nadpłata kredytu hipotecznego się opłaca i jak wpływa na ratę?

Tak — nadpłata zawsze obniża sumę odsetek, bo szybciej zmniejsza saldo, od którego są naliczane. W przykładzie kredytu 360 000 z PMI i nadpłatą 500 miesięcznie: suma odsetek spada o 174 495,03, spłata kończy się 133 miesiące wcześniej, a PMI znika po ok. 4 latach zamiast niecałych 9. Wybierasz sam, czy nadpłata ma skrócić okres, obniżyć ratę, czy jedno i drugie.

Jakie dodatkowe koszty kredytu hipotecznego poza ratą uwzględnia kalkulator?

Kalkulator liczy pełną ratę PITI: kapitał, odsetki, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie i PMI/UNWW, a dla USA dodatkowo pokazuje opłatę wspólnoty (HOA) osobno od PITI. Nie uwzględnia natomiast prowizji bankowej, kosztów wyceny nieruchomości ani opłat notarialnych — to jednorazowe koszty transakcji, nie część miesięcznej raty, i warto doliczyć je osobno przy porównywaniu ofert.

Źródła