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Calculadora de hipoteca

Calcula tu cuota hipotecaria completa (PITI): capital e intereses, impuesto sobre la propiedad, seguro, PMI/UNWW — para EE. UU., Polonia y otros mercados.

✓ Última revisión: Fuentes: CFPB — What is PITI?

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Las reglas de entrada, PMI/UNWW e impuestos difieren entre países.

dólar estadounidense

Precio de compra o valor de tasación de la propiedad.

Porcentaje del precio de la propiedad cubierto con fondos propios.

Tipo de interés anual del préstamo.

Opciones avanzadas

Impuesto, seguro, comunidad

Tipo anual como porcentaje del valor de la propiedad — normalmente entre 0,3% y 2,2% según el estado (EE. UU.).

dólar estadounidense

Prima anual del seguro de hogar (opcional).

dólar estadounidense

Cuota de la comunidad de propietarios — aplica principalmente en EE. UU.

PMI (seguro por entrada baja, EE. UU.)

Coste anual del seguro hipotecario privado como porcentaje del préstamo — normalmente 0,3–1,5%, según el LTV y la solvencia.

Amortización anticipada

dólar estadounidense

Importe extra pagado cada mes (opcional)

dólar estadounidense

Pago extra único al inicio (opcional)

Acortar plazo: la cuota se mantiene igual y el préstamo se termina antes. Reducir cuota: el plazo se mantiene igual con una cuota menor desde ya. La tercera opción es un efecto bola de nieve: la cuota exigida baja, pero tú sigues pagando lo mismo que antes — amortizas tan rápido como si acortaras el plazo.

Capacidad de pago

Calcula qué porcentaje de tus ingresos mensuales supone la cuota PITI.

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Qué calcula la calculadora de hipoteca

Esta calculadora de hipoteca (también conocida como simulador de hipoteca) no se queda en el capital y los intereses: calcula la cuota mensual completa de tu vivienda — capital e intereses, impuesto sobre la propiedad, seguro y, si corresponde, el PMI (EE. UU.) o el seguro por entrada baja de Polonia (UNWW), además de la cuota de comunidad donde aplique. En el sector se llama PITI (Principal, Interest, Taxes, Insurance) a la suma de esos cuatro conceptos — la cifra que de verdad sale de tu bolsillo cada mes.

Introduces el precio de la propiedad, tu entrada (en porcentaje o en importe), el tipo de interés anual y el plazo, y eliges un mercado — Estados Unidos, Polonia u otro/global — y la calculadora te devuelve la cuota mensual, el ratio préstamo/valor (LTV), los intereses totales y el coste total del préstamo. Las opciones avanzadas añaden impuesto, seguro, PMI o seguro por entrada baja, cuota de comunidad, amortizaciones anticipadas y una comprobación sencilla de capacidad de pago (cuota sobre ingresos).

Está pensada para cualquiera que financie la compra de una vivienda: comprueba cómo cambia el PMI según tu entrada, cuánto cuesta realmente una entrada pequeña y si te conviene más una cuota constante o decreciente.

Cómo usar la calculadora de hipoteca

  1. Elige un mercado. Estados Unidos, Polonia u otro/global — de esto depende qué campos aparecen (impuesto, PMI, seguro por entrada baja, comunidad) y cómo se calculan los costes adicionales.
  2. Indica el precio o el valor de tasación de la propiedad.
  3. Indica tu entrada — como porcentaje del precio o como importe fijo (interruptor junto al campo). El resto es el importe del préstamo.
  4. Indica el tipo de interés anual y el plazo (en años o en meses).
  5. Para Polonia y el mercado “otro” puedes elegir el tipo de cuota — constante o decreciente (para Estados Unidos, la calculadora siempre usa cuota constante, como es habitual allí).

Las opciones avanzadas añaden: impuesto sobre la propiedad, seguro de hogar, cuota de comunidad (EE. UU.), tasa de PMI o de seguro por entrada baja, amortizaciones (mensual o única, con el efecto que elijas) y una comprobación opcional de capacidad — qué porcentaje de tus ingresos se lleva la cuota.

Qué es el PITI: capital, impuestos, seguro y PMI

Capital e intereses (P&I) es la cuota clásica de un préstamo, calculada con la fórmula de amortización francesa estándar — la misma que usa nuestra calculadora de préstamos: cuota = importe del préstamo × tipo mensual ÷ (1 − (1 + tipo mensual)⁻ⁿ), donde el tipo mensual es el tipo anual ÷ 12 y n es el número de cuotas.

El resto del PITI:

  • T — impuesto sobre la propiedad. Para el mercado de EE. UU. indicas una tasa anual como porcentaje del valor de la propiedad; la calculadora la divide entre 12 y la suma a la cuota (el banco suele recaudarlo junto con la cuota). Para Polonia indicas un importe anual directamente — ese campo es solo informativo, porque en Polonia el banco no incluye el impuesto sobre la propiedad en la cuota del préstamo: lo pagas directamente al ayuntamiento.
  • I — seguro de hogar, una prima anual dividida entre 12.
  • PMI / seguro por entrada baja — se añade cuando tu entrada es inferior al 20% (lo vemos en detalle más abajo).

La cuota de comunidad (HOA), habitual en los condominios de EE. UU., no forma parte del PITI — el banco no la recauda — pero sí cuenta en tu coste total mensual de vivienda, que la calculadora muestra por separado.

Ejemplo: una propiedad de 300.000 con un 20% de entrada (EE. UU.)

Precio de la propiedad 300.000, entrada 20% (60.000), tipo de interés 6,5%, plazo 30 años (360 cuotas), impuesto sobre la propiedad 1,1% anual, seguro 1.200 anual.

  1. Importe del préstamo: 300.000 − 60.000 = 240.000. LTV = 240.000 ÷ 300.000 = 80% — justo en el umbral, así que no hay PMI.
  2. Cuota de capital e intereses (P&I): 1.516,96.
  3. Impuesto mensual: 300.000 × 1,1% ÷ 12 = 275. Seguro mensual: 1.200 ÷ 12 = 100.
  4. Cuota PITI: 1.516,96 + 275 + 100 = 1.891,96.
  5. Intereses totales durante todo el plazo: 306.106,77. Coste total del préstamo: 240.000 + 306.106,77 = 546.106,77.

Entrada, LTV y seguro por entrada baja (PMI/UNWW)

El LTV (préstamo/valor) es el importe del préstamo dividido entre el valor de la propiedad. Cuanto mayor sea tu entrada, menor será el LTV — y de él depende si pagas un seguro adicional por entrada baja.

  • EE. UU. — PMI. Con una entrada inferior al 20% (LTV superior al 80%), el banco exige PMI (seguro hipotecario privado), que se añade a la cuota cada mes. Ejemplo: un préstamo de 360.000 sobre una propiedad de 400.000 (10% de entrada, LTV 90%), con un PMI del 0,6% anual sobre el préstamo, son 180 al mes — la cuota PITI sube a 2.821,71 en vez de los 2.158,38 de solo capital e intereses. El PMI termina automáticamente cuando el saldo baja al 78% del valor original de la propiedad (hacia la cuota 103 en este ejemplo, cerca del año 9), y puedes solicitar la cancelación anticipada al llegar al umbral del 80% desde la cuota 89 aproximadamente (cerca del año 8) — la decisión final depende del banco.
  • Polonia — prima única por entrada baja. Con una entrada inferior al 20%, los bancos polacos pueden exigir una prima única de seguro (UNWW), calculada sobre el importe que falta para llegar al 20%. Ejemplo: una propiedad de 500.000, entrada del 10% (50.000), LTV 90% — faltan 50.000 para el umbral del 20%; con una tasa del 4%, la prima única es de 2.000 (el rango orientativo del mercado suele ser 1.750–2.250, según el banco).
  • Sin entrada (LTV del 100%) implica el coste máximo de PMI en un préstamo convencional, o la necesidad de calificar para un programa sin entrada (p. ej. VA/USDA en EE. UU., garantías públicas en otros países).

Con un 20% de entrada o más (LTV del 80% o menos), ninguno de estos seguros se aplica — como en el ejemplo anterior.

Cuota constante o decreciente

Para Polonia y el mercado “otro” eliges el tipo de cuota — para Estados Unidos, la calculadora siempre usa cuota constante, como es habitual en ese mercado.

Las cuotas constantes se mantienen iguales durante todo el plazo — más fáciles de presupuestar. Las cuotas decrecientes mantienen fija la parte de capital, mientras los intereses se calculan sobre el saldo, cada vez menor — así que la primera cuota es la más alta y baja cada mes, pero el total de intereses acaba siendo menor.

Importante: con cuota decreciente, el resultado principal de la calculadora (la cuota PITI destacada) muestra la primera cuota, la más alta — la cuota real baja con el tiempo; el cuadro de amortización año a año muestra la evolución completa.

El mismo préstamo — propiedad de 500.000, entrada del 20% (400.000 de préstamo), tipo del 7,5%, plazo de 25 años (300 cuotas) — calculado de las dos formas:

  • Cuota constante: una cuota fija de 2.955,96, intereses totales 486.789,41, coste total 886.789,41.
  • Cuota decreciente: primera cuota de 3.833,33 (baja cada mes después), intereses totales 376.250, coste total 776.250.

Son más de 110.000 menos en intereses totales con cuota decreciente — a cambio de una primera cuota mucho más alta.

Amortización anticipada: pagar antes y adelantar el fin del PMI

La amortización anticipada (mensual o única) va íntegramente a capital. Tú eliges el efecto: acortar el plazo (cuota sin cambios, el mayor ahorro en intereses), reducir la cuota (plazo sin cambios, menor cuota mensual) o reducir la cuota, pero seguir pagando lo mismo (efecto matemáticamente idéntico a acortar el plazo, con la flexibilidad de pagar menos en un mes complicado sin incumplir tu contrato).

La amortización anticipada tiene un segundo efecto cuando hay PMI de por medio: reduce el saldo más rápido, así que el PMI termina antes. Ejemplo: un préstamo de 360.000 (LTV 90%, PMI 0,6%) con una amortización mensual de 500 y el efecto “acortar el plazo”:

  • Los intereses totales bajan de 417.017,48 a 242.522,45 — un ahorro de 174.495,03.
  • El préstamo se salda 133 meses (más de 11 años) antes.
  • El PMI termina hacia el año 4 en vez de los cerca de 8,58 años sin amortización.

Calculadora de hipoteca frente a calculadora de préstamo personal

Una hipoteca está garantizada con la propiedad, así que los bancos ofrecen tipos más bajos y plazos más largos (hasta 30-40 años), pero exigen entrada, calculan el LTV y pueden añadir PMI o seguro por entrada baja. La cuota no es solo capital e intereses — es el PITI completo.

Un préstamo personal no está respaldado por ningún bien — de ahí tipos más altos y plazos más cortos, pero una cuota más simple: solo capital e intereses, sin impuestos, seguro ni PMI. Para calcular ese tipo de préstamo — o simular una amortización anticipada sobre uno ya existente — usa nuestra calculadora de préstamos.

Esta calculadora obtiene la cuota únicamente a partir de los datos que introduces — es una herramienta educativa y orientativa, no una oferta de préstamo. Las condiciones reales de PMI, UNWW, comisiones y seguros dependen de tu banco, y las tasas de impuesto sobre la propiedad y de seguro cambian cada año y varían según la zona — toma el resultado como punto de partida para hablar con tu banco, no como una oferta cerrada.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto sería la cuota mensual de mi hipoteca?

Depende del precio de la propiedad, la entrada, el tipo de interés y el plazo — y, para la cuota PITI completa, también del impuesto, el seguro y el posible PMI o seguro por entrada baja. Ejemplo: una propiedad de 300.000, entrada del 20%, tipo del 6,5%, 30 años, impuesto del 1,1% y seguro de 1.200 al año dan una cuota PITI de 1.891,96 al mes. Introduce tus propios datos arriba para ver tu cifra exacta.

¿Cuánta entrada necesito para pedir una hipoteca?

El umbral estándar es el 20% del valor de la propiedad (LTV del 80%) — por debajo, el banco añade PMI (EE. UU.) o una prima única por entrada baja (Polonia). Sin entrada alguna (LTV del 100%), el coste del seguro es máximo, o necesitarás calificar para un programa sin entrada, como VA/USDA en EE. UU. o garantías públicas en otros países. Por encima del 20%, el LTV baja y no se aplica ningún seguro adicional.

¿Qué diferencia hay entre una hipoteca y un préstamo personal?

Una hipoteca está garantizada con la propiedad, tiene tipos más bajos y plazos más largos, pero exige entrada y calcula el LTV y el posible PMI o seguro por entrada baja — la cuota es el PITI completo. Un préstamo personal no está garantizado, tiene tipos más altos y plazos más cortos, pero una cuota más simple: solo capital e intereses. Para calcular un préstamo personal, usa nuestra calculadora de préstamos, un cálculo distinto al de esta hipoteca.

¿Qué es la TAE y por qué es distinta al tipo de interés nominal?

La TAE (tasa anual equivalente) incluye, además del tipo nominal, las comisiones y otros costes del préstamo, por lo que suele ser más alta que el tipo nominal. Esta calculadora calcula la cuota solo a partir del tipo de interés nominal que introduces — no incluye comisiones, tasación ni otros gastos bancarios. Para comparar ofertas de forma justa, compara siempre la TAE que te indique cada banco.

¿Hipoteca fija o variable, cuál conviene más?

Esta calculadora siempre asume un tipo fijo constante durante todo el plazo que indiques. Una hipoteca variable real puede cambiar el tipo — y la cuota — en revisiones periódicas, normalmente ligadas a un índice de referencia. Si tu tipo cambia, introduce el nuevo tipo en la calculadora para ver la nueva cuota; no se recalcula sola.

¿Qué gastos adicionales tiene una hipoteca aparte de la cuota?

La calculadora incluye la cuota PITI completa: capital, intereses, impuesto sobre la propiedad, seguro y PMI o seguro por entrada baja, y para EE. UU. muestra además la cuota de comunidad por separado del PITI. No incluye, en cambio, la comisión de apertura, la tasación de la propiedad ni los gastos de gestoría o notaría — son costes puntuales de la operación, no parte de la cuota mensual, y conviene sumarlos aparte al comparar ofertas.

¿Cuántos años como máximo se puede pagar una hipoteca?

La calculadora admite un plazo de entre 12 y 480 meses, es decir, de 1 a 40 años. Cuanto más largo el plazo, menor la cuota mensual, pero mayores los intereses totales — compruébalo comparando dos plazos distintos para el mismo importe de préstamo en el campo “plazo del préstamo”.

¿Cómo afecta el plazo de la hipoteca al total de intereses pagados?

Un plazo más largo reparte el mismo préstamo en más cuotas, lo que baja la cuota mensual pero sube los intereses totales, porque el saldo pendiente se mantiene alto durante más tiempo. Un préstamo de 100.000 a solo 5 años (60 cuotas) al 5%, por ejemplo, cuesta apenas 13.227,40 en intereses totales — una fracción de lo que costaría el mismo préstamo a 30 años. Compara distintos plazos en la calculadora para ver el efecto con tus propios números.

¿Amortizar anticipadamente la hipoteca compensa? ¿Reduce cuota o plazo?

Sí — amortizar anticipadamente siempre reduce los intereses totales, porque baja antes el saldo sobre el que se calculan. Ejemplo: un préstamo de 360.000 con PMI y una amortización mensual de 500 ahorra 174.495,03 en intereses y salda el préstamo 133 meses (más de 11 años) antes — y, de propina, el PMI termina hacia el año 4 en vez de casi 9. Tú eliges si la amortización acorta el plazo, reduce la cuota, o ambas cosas.

¿Es lo mismo una calculadora de hipoteca que un simulador de hipoteca?

Sí — “calculadora de hipoteca” y “simulador de hipoteca” describen la misma herramienta: un cálculo de préstamo garantizado con una propiedad que incluye la cuota PITI completa (capital, intereses, impuestos, seguro y PMI cuando corresponde), no solo capital e intereses. Los bancos españoles suelen usar “simulador”; las herramientas independientes, como esta, suelen usar “calculadora” — la base de cálculo es la misma.

Fuentes